住宅購入資金を親からの支援でまかなった場合に適用できる贈与税の非課税の特例
住宅を購入するためには、一般的に数千万円ほどの資金が必要です。土地や建物の購入代金だけでなく、仲介手数料や印紙税などの諸費用も支払う必要があるためです。
住宅購入資金のほとんどを住宅ローンで賄うと返済負担が大きくなるため、親から支援を受けて購入される方も珍しくありません。
親からの支援を受けて住宅を購入する場合、贈与された金銭のうち一定額までは贈与税がかからなくなる特例制度があります。本記事では、 特例制度の内容や適用要件、申請方法などをわかりやすく解説します。
住宅購入資金を親から支援してもらうと一定額まで贈与税が非課税
第三者から一定金額以上の財産を贈与されると、贈与税を納めなければなりません。贈与税の税額は、暦年（1月1日〜12月31日）で贈与された金額から、基礎控除額110万円を差し引いた課税価格に所定の税率をかけて計算されます。
親から結婚資金や子どもの教育資金などを、資金が必要なタイミングで都度贈与されたのであれば贈与税はかかりません。しかし住宅購入資金は、住宅を購入するときに親から贈与されたとしても、基礎控除額110万円を超える部分に贈与税がかかります。
仮に、親から子ども（20歳以上）へ住宅の購入資金として1,500万円が贈与された場合、366万円の贈与税がかかります。
贈与税は、贈与された人が納めなければなりません。せっかく親から1,500万円の資金提供を受けても、366万円は税金の支払いで消えてしまうのです。
そこで「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」（以下、住宅取得等資金の非課税の特例）を利用すると、贈与税の基礎控除額に加えた一定額までが非課税となります。
非課税額は、住宅の新築や増改築などの契約締結日や、適用される消費税の税率によって変わります。
■契約の締結日：令和2年4月1日～令和3年3月31日
・消費税10%が課税される家屋＆省エネ住宅等
→1,500万円
・消費税10%が課税される家屋で省エネ住宅等以外
→1,000万円
・消費税が課税されない家屋で省エネ住宅等
→1,000万円
・消費税が課税されない家屋で省エネ住宅等以外
→500万円
■契約の締結日：令和3年4月1日～令和3年12月31日
・消費税10%が課税される家屋＆省エネ住宅等
→1,200万円
・消費税10%が課税される家屋で省エネ住宅等以外
→700万円
・消費税が課税されない家屋で省エネ住宅等
→800万円
・消費税が課税されない家屋で省エネ住宅等以外
→300万円
※省エネ住宅等とは、断熱性能や耐震性能などが所定の基準に適合し「住宅性能証明書」や「建設住宅性能評価書の写し」などによって性能が証明された住宅です。
例えば、住宅の建築工事請負契約を締結したのが令和3年2月1日で、購入した住宅の種類が省エネ等住宅であったとしましょう。贈与税の基礎控除額110万円に、特例による非課税枠1,500万円を加えた、1,610万円までの資金提供が非課税となります。
親からの住宅購入資金の支援が非課税となる条件
住宅購入資金の非課税の特例を適用するためには、所定の要件を満たさなければなりません。
贈与される人（受贈者）の条件
住宅購入資金の非課税の特例において受贈者が満たすべき条件は、以下の通りです。
- 財産を贈与する人の直系卑属（子どもや孫など）である
- 贈与を受けた年の1月1日において20歳以上
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
- 平成21〜平成26年分までの贈与税の申告において「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けていない
- 自己の配偶者や親族などから取得した住宅ではない
- 資金を贈与された翌年の3月15日までにその全額を充てて住宅を新築・取得・増改築する
- 日本国内に住所を有している
- 資金を贈与された翌年3月15日までにその家屋に居住している、あるいは居住することが確実であると見込まれる
※国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をもとに作成
例えば、2021年4月1日に入居する予定の住宅を購入する場合、手付金を支払うために2020年に親から資金提供を受けると、非課税の特例は適用できません。
建物の条件
非課税の特例には、資金提供を受けて新築・取得・増改築する住宅にも一定の要件が設けられています。
●新築または取得
・家屋の床面積が50㎡以上240㎡以下
・床面積の1/2以上が受贈者の居住用
・次のいずれかに該当する住宅
- 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
- 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築された
- 建築後使用されたことのある住宅で所定の耐震性能を有している
- 2と3のどちらにも該当しない住宅で贈与を受けた翌年3月15日までに耐震改修により耐震基準に適合した
●増改築
・家屋の床面積が50㎡以上240㎡以下
・床面積の1/2以上が受贈者の居住用
・増改築工事が自己が所有し居住する家屋に対して行われたもので、一定の基準に該当することが所定の書類※1で証明されるもの
・増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上で、うち1/2が自己の居住の用に供される部分の工事に要したもの
※国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をもとに作成
※1「確認済証の写し」「検査済証の写し」または「増改築等工事証明書」などの書類
住宅購入資金の非課税の特例は、受贈者が居住するための住宅を新築・取得・増改築するときに適用できます。受贈者が、投資用のマンションやアパートを購入する目的で親から資金提供を受けても、特例の対象にはなりません。
贈与税の非課税の特例を受けるためには確定申告が必要
住宅購入資金の非課税の特例を受けるためには、資金を提供してもらった翌年の2月中旬から3月中旬に確定申告が必要です。
特例を申請する際には、以下の書類をそろえて税務署に提出します。
- 確定申告書
- 本人確認書類の写し（以下a.bのどちらか）
a.マイナンバーカード
b.マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票
+運転免許証やパスポートなどの本人確認書類
- 非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書
- 戸籍の謄本・登記事項証明書・新築や取得の契約書などの写し など
確定申告に必要な書類は、国税庁のホームページ内にある「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、所定の項目を入力をするだけで税額が自動で計算されるため便利です。またe-Taxを利用すれば、必要書類を税務署に郵送・持参することなく確定申告を完結できます。
相続時精算課税制度を利用する方法もある
相続時精算課税制度は、2,500万円までの贈与に対して贈与税がかからなくなる代わりに、相続税の課税対象となる制度です。 贈与された財産が非課税となるわけではありませんが、住宅購入資金の非課税の特例と併用できるため、多額の資金を贈与できます。
贈与する人（贈与者）
・受贈者の親や祖父母である
・贈与する年の1月1日時点で60歳以上
贈与される人（受贈者）
・贈与者の直系尊属（子どもや孫）
・贈与された年の1月1日時点で20歳以上
相続時課税精算制度を利用するには、住宅購入資金の非課税の特例と同様に、資金を贈与された翌年に確定申告をする必要があります。
ただし相続時課税精算制度では、贈与税の基礎控除額110万円が利用できなくなるうえに、受贈者が亡くなるまで適用が継続されます。また、2,500万円を超えた贈与額に対しては、一律20%の贈与税がかかる点にも注意が必要です。
住宅購入資金を親から借りるときの注意点
親からお金を借りて住宅購入される方もいらっしゃるでしょう。
お金の貸し借りは、口約束でも可能です。しかし、お金の貸し借りがあった事実が確認できない場合、親から子どもへ金銭が贈与されたとみなされて贈与税の課税対象となる恐れがあります。
そのため、親から住宅購入資金を借りる場合は、たとえ親子であっても必ず借用書を作成しましょう。借用書には、借入額や金利、返済方法、毎月の返済額などを記載します。
また借入金の返済は、手渡しではなく口座振込のような履歴が残る方法で返済をすると贈与とみなされにくくなるといわれています。
まとめ
●親からの支援を受けて住宅を購入する場合、住宅購入資金の非課税の特例を適用すると、たとえ1,000万円の贈与を受けても贈与税が非課税になります。
●ただし、資金を贈与される人や購入・取得する住宅が一定の要件を満たせないと、特例は利用できません。また住宅購入資金の非課税との特例を受けるためには、忘れずに確定申告をしましょう。
【コラム執筆者】
品木 彰（シナキ アキラ）
プロフィール
保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。
https://daisakukobayashi.com/