不動産の売却後に確定申告が必要になるケースとは？申告方法や税額の計算方法を解説

 

戸建て住宅やマンションを売却したとき、場合によっては確定申告をして税金を納める必要があります。

 

不動産を売却するときは、確定申告が必要になるケースや申告方法をよく理解することが大切です。

 

本記事では、不動産を売却したときに確定申告が必要となるケースや、税金の計算方法、確定申告の手順などをわかりやすく解説します。

 

 

確定申告の流れ

不動産売却時の「課税譲渡所得」の計算方法

 

不動産を売却したときの税金は、以下の計算式で求められる「課税譲渡所得」に所定の税率をかけて計算します。

 

 

• 課税譲渡所得＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

 

 

譲渡価額とは、不動産の売却価格のことです。売却金額のすべてに税金がかかるのではなく、取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた残りが課税対象となります。

 

ここでは、取得費や譲渡費用、特別控除の内容をみていきましょう。

 

 

取得費

 

取得費は、売却した土地や建物を取得したときに支払った費用です。以下を合計した金額が、取得費となります。

 

 

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 土地の造成費用
• 測量費
• 仲介手数料　など

 

 

取得費を計算するとき、建物の購入代金や建築代金については「減価償却費相当額」を差し引きます。

 

減価償却費とは、建物の経年劣化によって低下したと考えられる価値に相当する金額のことです。

 

取得費の計算方法には「実額法」と「概算法」の2種類があります。

 

実額法は、不動産を取得したときの契約書や領収書などをもとに、実際の取得費を計算する方法です。

 

概算法は「譲渡価額×5%」を概算取得費とする計算方法です。

 

取得時の書類がなく実額取得費が計算できないときや、実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たないときは、概算法で取得費を計算します。

 

 

譲渡費用

 

譲渡費用は、土地や建物を売却するときに支払った諸経費です。譲渡費用に該当するものは、以下の通りです。

 

 

• 仲介手数料
• 測量費や印紙税など土地や建物を売るために直接要した費用
• 貸家の売却に際して支払った立退料
• 建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用　など

 

 

 

特別控除

 

マイホームを売却した場合、所定の要件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」により、税額を計算するときに最大3,000万円を控除できます。

 

この特例を適用できれば、課税譲渡所得が3,000万円を超えない限り、所得税や住民税を納める必要はありません。

 

ただしマイホームを買い替える場合、新居を購入する際の住宅ローン控除は併用できないため、どちらか有利な方を選択しましょう。

 

 

税額の計算方法

 

譲渡所得に対して課せられる税額は、売却した不動産の所有期間に応じた税率をかけて計算します。具体的には、以下の通りです。

 

 

• 5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

　　　※復興特別所得税を含む税率

 

 

所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点の年数で判断します。

 

例えば、売却した不動産を取得してから、お正月を6回以上迎えているのであれば、税額を計算するときの所有期間は5年超です。

 

所有期間が10年を超える不動産を売却した場合、所定の要件を満たすと6,000万円以下の部分は軽減税率14.21%（所得税・復興特別所得税10.21%、住民税4%）が適用されます。

 

 

不動産売却の確定申告の流れ

 

では、不動産を売却して利益が出たとき、どのような手順で確定申告をすれば良いのでしょうか。ここでは、申告と納税の手順を解説します。

 

確定申告の方法や申告書類の作成方法などは、国税庁ホームページにある「確定申告に関する手引き等」でも調べられます。

 

また不明点がある場合は、最寄りの税務書にある相談窓口に問い合わせると良いでしょう。

 

確定申告の期間は、例年2月16日〜3月15日です。原則として、3月15日までに申告と納税を済ませなければなりません。

 

申告が遅れると、加算税や延滞税といったペナルティが課せられる可能性があるため、できるだけ早めに準備を始めましょう。

 

 

 

1.確定申告に必要な書類を準備する

 

まずは、確定申告に必要な以下の書類を作成しましょう。

 

 

• 確定申告書B：給与所得と事業所得など総合課税の対象となる所得や税額を申告する書類
• 確定申告書第三表：（分離課税用）：譲渡所得をはじめとした分離課税の対象となる所得や税額を申告する書類
• 譲渡所得の内訳書：（確定申告書付表兼計算明細書）：売却した不動産の所在地や土地・建物の種類、面積などを申告する書類

 

 

譲渡所得にかかる税金は、給与所得や事業所得などとは分けて税額が計算されます。

 

そのため確定申告書だけでなく、確定申告書第三表（分離課税用）も作成しなければなりません。

 

申告書類を作成する際は、国税庁ホームページ内にある「確定申告書等作成コーナー」の利用がおすすめです。

 

パソコンから確定申告書等作成コーナーにアクセスし、画面に表示された指示にしたがって金額などを入力すると、所得額や税額などが自動で計算されます。

 

手書きで作成する場合は、最寄りの税務署または国税庁のホームページで申告書類を入手しましょう。

 

申告書類を作成するときは、不動産の売買契約書や仲介手数料の領収書などが必要です。

 

また申告する人が会社員や公務員などである場合、勤務先から発行された源泉徴収票などの書類が必要となるため、事前に準備しておきましょう。

 

 

2.添付書類を準備する

 

確定申告の際は、マイナンバーの記載と本人確認書類の提示または写しの添付が必要です。本人確認書類として認められるのは、以下のいずれかです。

 

 

• マイナンバーカード
• マイナンバー通知カードや住民票の写しなど+運転免許証や公的医療保険（健康保険）の被保険者証など

 

 

また。3,000万円の特別控除の特例や10年超所有軽減税率の特例などを受ける場合は、所定の書類を添付します。

 

 

 

 

3.税務署へ書類を提出する

 

申告書類を準備できたら、税務署に提出しましょう。提出方法は、以下の3通りです。

 

 

• 税務署に持参する
• 税務署へ郵送する
• 「e-Tax」で電子申告をする

 

 

e-Tax は、インターネットを用いて確定申告ができるシステムです。

 

申告書類を読み取ってPDFファイルに変換し、インターネットを通じて送信することで申告できます。

 

e-Taxをするためには、マイナンバーカードとそれを読み取れるスマートフォンが必要です。

 

また、事前に税務署で手続きをして、IDとパスワードを発行してもらうことでe-Taxによる電子申告ができます。

 

 

4.税金を納める

 

申告後、所定の方法で所得税と復興特別所得税を納めます。納税方法は、以下の通りです。

 

• 振替納税：貯金口座から自動振替で納税する方法 
• 電子納税：インターネットバンキングなどで納税する方法
• クレジットカード納付：国税クレジットカードお支払サイトで納税する方法
• コンビニ納付：事前に作成したQRコードをコンビニエンスストアに記載して納税する方法
• 窓口納付：金融機関や税務署の窓口で納税する方法

 

振替納税を利用する場合、事前に税務署または金融機関に依頼書を提出しなければなりません。

 

クレジットカード納付を利用すると、決済金額に応じた手数料がかかります。

 

 

 

まとめ

 

・不動産を売却して譲渡所得が発生したときは確定申告が必要

・不動産売却時の譲渡所得は「課税譲渡所得＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額」で計算する

・譲渡所得に対して課せられる税金の税率は、不動産の所有期間によって異なる

・譲渡所得が発生したときは確定申告書Bや確定申告書第三表（分離課税用）などの必要書類を作成し、添付書類とともに期限までに提出する

 

 

 

 

【コラム執筆者】

山本　健司

プロフィール

ミライアス株式会社代表取締役。大手不動産会社で全国１位の成績を連続受賞。不動産相談件数16,000件超。著書『初めてでも損をしない 不動産売却のヒケツ（サンルクス出版）』『損しない! モメない! 実家の不動産相続のヒケツ（サンルクス出版）』