住みかえするための方法とは？必要な費用やローンの組み方などを解説

住み替えをする際は「自宅を売却して新居を購入する」と「新居を購入して自宅を売却する」のどちらかを選択しなければなりません。

 

また、新居の購入費用に加えて、売却と購入でそれぞれ諸費用がかかるため、資金計画を入念に立てることが大切です。

 

本記事では、マイホームを住み替える方法や支払う費用、利用できるローンの種類をわかりやすく解説します。

 

 

住み替える方法は「買い先行」と「売り先行」の2通り

 

住み替えの方法は、先に自宅を売却する「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」があります。

 

ここでは、それぞれのメリットとデメリットをみていきましょう。

 

なお、売り先行と買い先行については「住み替え時の購入・売却の順番を決めるポイント」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

 

 

売り先行のメリットとデメリット

 

住み替えを検討する人の多くは住宅ローンが残った状態であるため、売却代金でローンを完済できる売り先行が選ばれやすいです。

 

売り先行のメリットとデメリットは、以下の通りです。

 

 

売却を有利に進めやすいのが、売り先行の良い点です。

 

その一方で、仮住まいの家賃や引っ越し代が余分にかかりやすい点には注意が必要です。

 

家賃の支払いがかさむからといって、焦って新居を選んでしまい失敗することがあります。

 

 

買い先行のメリットとデメリット

 

買い先行では、先に新居を購入してから自宅を売却するため、ある程度の手持ち資金が必要となります。

 

買い先行のメリットとデメリットは、以下の通りです。

 

 

買い先行では、新居探しを焦る必要がなく希望に合う物件をじっくり探すことができます。

また、仮住まいに住まなくて良いため、家賃や引っ越し代がかさむ心配はありません。

 

その反面、自宅の売却を失敗するリスクが売り先行よりも高いといえます。

 

 

住み替えで必要な費用

 

住み替えでは、自宅の売却と新居の購入をあわせて行うため、それぞれの場面で諸費用がかかります。ここでは、自宅の売却時と新居の購入時に発生する諸費用をみていきましょう。

 

 

自宅の売却時に必かかる費用

 

自宅を売却するときにかかる主な諸費用は、以下の通りです。

 

 

 

上記の他にも、戸建住宅に住んでおり、土地の境界があいまいで売却に必要な測量図がないときは、測量や確定測量図の作成に費用がかかります。

 

また、建物を取り壊して更地にしてから売る場合は、解体費や廃棄処分費が必要です。

 

他にも、建物または設備の修理代や住居部分のハウスクリーニング代などがかかることがあります。

 

自宅を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、所得税や住民税の課税対象となります。税額を計算する際の税率は、以下の通りです。

 

• 5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

※上記税率には復興特別所得税が含まれています

 

マイホームの売却や買換えでは、特例を利用して譲渡所得に対する税金の負担を軽減できることがあります。

 

譲渡所得の計算方法や税負担を軽減できる制度については「知らないと損をする不動産売却時の税金の話」で詳しく解説していますのでご覧ください。

 

 

新居の購入時にかかる費用

 

新居を購入するときは、物件本体の購入費用とあわせて以下の諸費用がかかります。

 

 

また、住宅ローンを借り入れるときは、以下の諸費用がかかります。

 

 

諸費用の種類や金額は、住宅ローンを組む金融機関によって異なります。

 

例えば、ネット銀行の住宅ローンを申し込む場合、基本的に保証料はかかりません

 

住宅売却時よりも購入時のほうが、多額の諸費用がかかります。

 

諸費用額が数百万円となるケースも珍しくないため、入念に資金計画を立てたうえで住み替えをすることをおすすめします。

 

 

住み替え時に活用できるローン

 

住み替えをするときは、通常の住宅ローンだけでなく「住み替えローン」や「つなぎ融資」を借り入れる選択もあります。ここでは、住み替えローンとつなぎ融資のそれぞれの特徴をみていきましょう。

 

 

住み替えローン

 

住み替えローンは、自宅の住宅ローンを完済するための資金と新居の購入費用をまとめて借り入れることができるローンです。

 

住宅を売却するときは、基本的に住宅ローンを完済しなければなりません。

 

残債があると抵当権を抹消できず、売買契約自体が成立しないためです。

 

売却代金と手持ち資金で住宅ローンを完済できないときは、住み替えローンを利用することで住み替えが可能となります。

 

ただし住み替えローンを借り入れると、残債分と新居の購入費用の両方を借り入れるため、多額の債務を抱えやすくなります。

 

資金計画をしっかりたてたうえで、住み替えローンを利用しましょう。

 

 

つなぎ融資

 

つなぎ融資は、物件の購入代金を支払うタイミングが自宅の売却代金を受け取るよりも前にきたとき、一時的な資金不足を補うための短期的な融資です。

 

売却代金を、前借りするような仕組みのローンであるといえます。

 

借入期間は、1か月〜1年以内と短期間です。借入金は一括で返済します。

 

自宅が売れるよりも前に気に入った物件が見つかった場合、早急に契約しなければ先を越されてしまうかもしれません。

 

つなぎ融資を利用することで、自宅の売却を待つことなく気に入った物件の購入が可能です。

 

ただし、つなぎ融資は一般的な住宅ローンと比較して金利が高い傾向にあるため、返済負担が重くなりやすいです。