不動産取得税とは？計算方法や納税のタイミングなどをわかりやすく解説
住宅を取得する際は、手数料や税金などの諸費用を支払う必要があります。諸費用の中でも、特に高額になりやすいのが「不動産取得税」です。
一方で、不動産取得税には軽減措置があるため、税金がかからないこともあります。マイホーム購入時の資金計画を立てるときは、不動産取得税の額を把握することが重要です。
本記事では、不動産取得税の計算方法や軽減措置の内容などをわかりやすく解説します。
不動産取得税とは
不動産取得税は、土地や建物などの所有者になると課税される税金です。不動産を所有する人が毎年支払う固定資産税とは異なり、不動産取得税は1度しか支払いません。
不動産を購入したときだけでなく、等価交換のように経済的な利益が発生しない場合や、親族に不動産を贈与したときなどにも不動産取得税は課税されます。
一方で、相続によって不動産を取得したときは課税されません。
不動産取得税は、土地と建物の両方に課税されます。ただし、土地を借りて建物を建てた場合、不動産取得税が課税されるのは建物部分のみであり、土地には課税されません。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税の税額は「課税標準額×税率」で計算をします。ここでは、不動産取得税の税率や課税標準額の決まり方をみていきましょう。
不動産取得税の税率
不動産取得税の税率は本来4%ですが、2024年（令和6年）3月31日までに土地や建物を取得すると、以下の通りとなります。
課税標準額の決まり方
課税標準額は、土地と建物それぞれの価格をもとに決まります。
ここでいう不動産価格とは、実際の購入価格や建築価格ではなく、自治体（市町村）が管理する固定資産課税台帳に登録された金額（固定資産税評価額）を指します。
固定資産税評価額の金額の目安は、以下の通りです。
- 土地の固定資産税評価額：国が定める適正な取引価格（公示価格）の70%
- 建物の固定資産税評価額：再び同じ建物を建てたときの価格の50〜60%
土地部分は、2024年（令和6年）3月31日までに取得した場合、土地の固定資産税評価額に2分の1をかけた金額が課税標準額となります。
建物部分の課税標準額は、固定資産税評価額と同じです。ただし、軽減措置が適用されると固定資産税評価額から一定金額を差し引かれて課税標準額が計算されます。
不動産取得税の軽減措置
不動産取得税には軽減措置があり、取得した新築住宅や中古住宅が所定の要件を満たしていると、税負担を軽減できます。
特に土地部分については、所定の要件を満たすと税額そのものから一定金額が差し引かれます。
軽減措置を踏まえた税額の計算方法は以下の通りです。
- 土地：（土地の固定資産税評価額×1/2×3%）−控除額
- 建物：（建物の固定資産税評価額−控除額）×3%
ここでは、不動産取得税の軽減措置の内容を詳しくみていきましょう。
新築住宅の軽減措置
新築住宅を取得する場合、所定の要件を満たすと建物部分の課税標準額を計算するとき、固定資産税評価額から最大で1,300万円が控除されます。
軽減措置の内容は、以下の通りです。
例えば、建物部分の価格が2,500万円である認定長期優良住宅を購入したとしましょう。
建物の固定資産税評価額を価格の6割である1,500万円とする場合、建物部分の税額は以下の通りです。
- 建物部分の税額：（1,500万円−1,300万円）×3%＝6万円
計算の結果、軽減措置を受けられたときの税額は6万円となりました。
不動産取得税には免税点があり、算出された税額が自治体の定める金額を下回っていると、税金はかかりません。
軽減措置を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。
- 居住用の不動産であること
- 住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下
※貸家共同住宅の場合は40㎡以上240㎡以下
マンションのような区分所有住宅の場合、専有部分の床面積だけでなく専有部分に応じて按分した共用部分の床面積も含まれます。
中古住宅の軽減措置
中古住宅の場合、所定の耐震基準に適合していると固定資産税評価額から一定金額が控除されます。控除額は、住宅が新築された時期によって異なります。
東京都主税局によると、住宅の新築年月日と控除される金額は、以下の通りです。
軽減措置の対象となるのは、以下のすべてを満たした中古住宅を取得したときです。
- 取得者個人が居住する住宅
- 住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下
- 昭和57年1月1日以後に新築されたもの
昭和56年12月31日以前に新築された住宅であっても、住宅建築士等の住宅の調査等により耐震基準に適合していることの証明がされていれば、軽減措置の対象となります。
土地の軽減措置
2024年（令和6年）3月31日までに土地を取得して所定の要件を満たすと、軽減措置が適用され、以下のうちの高い方の金額が土地の税額から差し引かれます。
- 45,000円
- 土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積×2×3％
※「住宅の床面積×2」は200㎡が限度
計算された税額が上記の金額以下であった場合、土地部分の不動産取得税はかかりません。
軽減措置の適用要件は、以下の通り新築住宅と中古住宅で異なります。
基本的には、同時に土地と建物の所有者になっていれば軽減措置の対象となります。土地または建物を先に取得する場合は、一定期間内に土地を取得したり、建物を建てたりする必要があります。
不動産取得税の軽減措置を受ける方法
不動産取得税の軽減措置を受ける場合は、所定の申告書を記入して不動産を取得した日から一定期間内に、都道府県税事務所に申告をしなければなりません。
申告の期限は、自治体ごとに異なるため確認しておきましょう。例えば、東京都であれば不動産を取得した日から30日以内、大阪府は取得から20日以内となっています。
不動産取得税はいつ納める？
不動産取得税を納める必要がある場合、不動産の取得から3か月〜半年程度を目安に納税通知書が送付されてきます。
ただしあくまで目安であり、長い場合であると取得から1年近く経ったあとに納税通知書が送られるケースもあるようです。
不動産取得税を納めるときは、金融機関の窓口やコンビニエンスストアなどに納付書を持参します。また自治体によっては、クレジットカードやスマートフォン決済アプリでの納税も可能です。
なお、不動産取得税の納付書が送られてくるのは、税金を納める必要があるときのみです。軽減措置を適用した結果、不動産取得税が発生しない場合、納付書は発行されません。
まとめ
- 不動産取得税は不動産を取得したときに1度だけ課せられる税金
- 税額は「課税標準額×税率」で計算をする
- 不動産取得税には軽減措置があり、適用できると税負担を軽減できる
- 軽減措置を受けるためには事前に申請が必要
【コラム執筆者】
品木 彰（シナキ アキラ）
プロフィール
保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。
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