不動産の売却益があるときはふるさと納税を検討しよう！

 

不動産を売却したときに利益（譲渡所得）が生じると「ふるさと納税」の上限額が増え、節税効果を高められる可能性があるのをご存じでしょうか。

 

譲渡所得は所得税や住民税の課税対象ですが、ふるさと納税を用いることで実質的な税負担を軽減できる可能性があります。

 

今回は、不動産の売却益が生じるとふるさと納税の控除額が増える仕組みや注意点について解説します。

 

 

不動産の売却益（譲渡所得）とふるさと納税の基本

 

まずは、不動産売却による譲渡所得・譲渡所得税、ふるさと納税の基本を解説します。

 

 

ふるさと納税とは何か

 

ふるさと納税は、特定の自治体に寄附をすると税金の控除を受けられる制度です。

 

寄附をした自治体からは、地元の特産品や名産品などの返礼品を送付してもらえます。

 

税金から控除される金額は「寄附金額−2,000円」です。

 

例えば、3万円を寄付した場合「3万円−2,000円＝2万8,000円」が所得税と住民税から控除されます。

 

地方自治体からの返礼品には、地域の特産品やお米・お肉などの食材、旅行券など多岐にわたります。

 

それら魅力的な返礼品を実質2,000円で楽しめる点がふるさと納税の魅力です。

 

 

不動産売却時の譲渡所得や譲渡所得税とは

 

譲渡所得とは、不動産を売却して得られる利益のことです。

 

売却代金から、購入時にかかった取得費や売却時の諸費用を差し引いて計算します。

 

譲渡所得税は、譲渡所得に対して課せられる所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。

 

譲渡所得は分離課税の対象であるため、譲渡所得税は給与所得や事業による所得など「総合課税」とは分けて税額が計算されます。

 

不動産売却益があるとふるさと納税の節税効果が高まる理由

 

ふるさと納税には、控除の対象となる金額に上限が設けられています。

 

寄附金額から2,000円を差し引いた残りの全額が、所得税（復興特別所得税を含む）や住民税を上回る場合、その超過分は全額自己負担しなければなりません。

 

控除金額の上限は、簡単にいえばその人の所得金額によって変わります。

 

不動産の売却で譲渡所得が生じると年間の所得金額が増加するため、ふるさと納税の控除上限額も増える仕組みです。

 

控除上限額が増えても実際の寄付金額がその範囲内であれば、実質的な自己負担は2,000円のまま変わりません。

 

そのため、上限額が増えた分だけ、より高額な返礼品を受け取ることが可能です。

 

 

不動産の売却益とふるさと納税の限度額を計算する方法

 

では、不動産の売却益が生じるとふるさと納税の控除上限額はいくら増えるのでしょうか。

 

譲渡所得や譲渡所得税、ふるさと納税の控除上限額の計算式をみていきましょう。

 

 

譲渡所得の計算方法

 

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

 

• 譲渡所得=譲渡価額-（取得費+譲渡費用）

※譲渡価額：不動産の売却価格

※取得費：土地や建物の購入代金・建物の建築代金・測量費・購入時の仲介手数料など

※譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費や印紙税など土地や建物を売るために直接要した費用など

 

上記の課税所得から、特別控除（例：マイホームを売却したときの3,000万円特別控除）を差し引いた残りが課税の対象（課税譲渡所得金額）となります。

 

譲渡所得税は、課税譲渡所得金額に税率をかけて計算します。

 

• 譲渡所得税=課税譲渡所得金額×税率

 

不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」として以下の税率が適用されます。

 

 

ふるさと納税の控除上限額を計算する手順

 

ふるさと納税の控除上限額は、下記の計算式で求められます。

 

• 住民税所得割額×20％÷（90％−所得税率×1.021）＋2,000円

 

住民税所得割額とは、住民税のうち前年の所得に応じて課税される部分のことです。

 

給与所得など総合課税対象となる所得金額に課せられる所得割額の税率は10%です。

 

この金額に、以下の譲渡所得の住民税分を合算してふるさと納税の上限額を算出します。

 

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：課税譲渡所得金額×税率9％
• 所有期間5年超　（長期譲渡所得）：課税譲渡所得金額×税率5％

 

所得税率は課税の対象となる所得金額に応じて決まります。

 

国税庁のホームページにある「No.2260 所得税の税率」でご確認ください。

 

不動産の売却益が生じると、住民税所得割額が増えるためにふるさと納税の控除上限額も増加します。

 

 

譲渡所得があるとふるさと納税の控除上限額はいくら上がるの

 

ここでは、譲渡所得の有無によってふるさと納税の控除上限額がどの程度変わるかをイメージするために、具体例を挙げてシミュレーションします。

 

例えば、給与所得など総合課税の対象となる所得金額が600万円であるとしましょう。所得税率は20%です。

 

譲渡所得なしの場合、住民税所得割額とふるさと納税上限額は以下の通りです。

 

• 住民税所得割額：600万円×10%＝60万円
• ふるさと納税上限額：60万円×20％÷（90％−20%×1.021）＋2,000円＝約17.4万円

 

不動産の売却で長期譲渡所得100万円が発生した場合、住民税の税率は5％であり、所得割額とふるさと納税の上限額は、以下の通りとなります。

 

• 給与所得の住民税所得割額：600万円×10%＝60万円
• 譲渡所得の住民税所得割額：100万円×5%＝5万円
• 住民税所得割額の合計：60万円＋5万円＝65万円
• ふるさと納税上限額：65万円×20％÷（90％−20%×1.021）＋2,000円＝約18.8万円

 

計算の結果、100万円の長期譲渡所得が発生したことで、ふるさと納税の上限額が約17.4万円から約18.8万円へと約1.4万円増えました。

 

ただし、控除上限額の計算は複雑なため、自身で計算するのは難しいかもしれません。

 

そこで、控除上限額を計算するときは、ふるさと納税のポータルサイトを活用することをおすすめします。

 

昨年の年収をもとにシミュレーションサイトで試算をすることで、控除上限額の目安を確認できます。

 

不動産売却後にふるさと納税を活用する際の注意点

 

不動産の売却後にふるさと納税を活用する際は、以下の点に注意が必要です。

 

• 確定申告をする必要がある
• ワンストップ特例制度は利用しない
• 3,000万円特別控除で譲渡所得が生じない場合は上限額は増えない

 

 

確定申告をする必要がある

 

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は「確定申告」が必要です。

 

確定申告は、1年間の所得やそれに対して課せられる所得税を申告する手続きであり、例年2月16日〜3月15日が申告期間です。※土日によって前後します。

 

会社員や公務員などの給与所得者は、勤務先が給与から所得税を天引きし、年末調整での精算を経て代わりに納めてくれるため、原則として確定申告は不要です。

 

しかし、不動産売却で譲渡所得が生じたときは、必ず確定申告をしなければなりません。

 

ふるさと納税を利用した際の寄附金控除も確定申告で手続きします。

 

 

ワンストップ特例制度は利用しない

 

ふるさと納税には、寄附先が5自治体以内であれば確定申告をせずに控除が受けられる「ワンストップ特例」という制度があります。

 

ワンストップ特例制度を利用すると、寄附金控除を翌年の住民税から直接差し引いてもらえます。

 

しかし、不動産売却で譲渡所得が生じた年にふるさと納税を利用するときは、ワンストップ特例は利用できず確定申告での手続きが必要です。

 

 

3,000万円特別控除で譲渡所得が生じない場合は上限額は増えない

 

3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用財産）を売却したとき、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

 

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得税がかからなかったのであれば、住民税の所得割金額は増えないため、ふるさと納税の上限も引き上げられません。

 

 

まとめ

 

• 不動産の売却により譲渡所得が生じると住民税の所得割額が増えてふるさと納税の控除上限額が引き上げられる
• 控除上限額の範囲内であれば実質負担額は2,000円のままであるため、譲渡所得があるとより魅力的な返礼品を受け取れる可能性がある
• ふるさと納税を活用する際は確定申告が必要で、ワンストップ特例は利用できない

 

品木　彰（シナキ　アキラ）

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/