住宅購入時に消費税が課税されるケースとは？計算方法も解説

「住宅を購入するときに消費税はかかるのだろうか」と気になる人は多いのではないでしょうか。

 

結論からいえば、消費税が課税されるのは、住宅を不動産会社などの事業者から購入した場合です。また、課税対象となるのは建物のみであり、土地は非課税となります。

 

本記事では、住宅の購入価格に消費税が課税されるケースと非課税になるケース、税額の計算方法などを解説します。

 

 

住宅購入時に消費税がかかるケースとかからないケース

 

 

消費税は、国内で商品やサービスを取引したときに課税される税金です。

 

商品を買ったりサービスを利用したりする人が負担し、それを受け取った事業者（課税事業者）が納税するため、間接税と呼ばれています。

 

最初に、住宅購入時に消費税がかかるケースを解説します。

 

 

新築・建売住宅などは建物部分にのみ消費税がかかる

 

 

新築住宅（注文住宅）や建売住宅、新築マンションなどを不動産会社のような事業者から購入する場合、建物部分の価格に対して消費税が課されます。

 

土地と建物がセットで販売されている建売住宅であっても、消費税がかかるのは建物部分の価格に限られます。

 

また、注文住宅を建てる際や増改築をする際の建築工事費や設計料なども消費税の課税対象です。

 

 

土地の購入価格には消費税がかからない

 

 

住宅を購入する際、土地の価格には消費税がかかりません。これは、土地が建物のように消費されるものではなく、その譲渡が「資本の移転」と考えられるためです。

 

消費税は、基本的に物品やサービスを使う人（＝消費する人）に対して課税されるという性格があります。

 

しかし、土地は購入しても形状が変わったり消えてなくなったりなどするわけではなく、消費という概念は当てはまりません。

 

そのため、消費税法で土地の譲渡は非課税とされています。

 

同様に、事業者からマンションを購入する場合、建物部分の価格には消費税が課税されますが、区分所有割合に応じて共有する敷地（土地）の持分の購入費用には課税されません。

 

 

中古住宅は売主が個人か業者かで課税の有無が分かれる

 

 

中古住宅の場合、消費税が課税されるのは原則として売主が不動産会社などの法人である場合です。

 

例えば、不動産会社が中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを施して再販する買取再販物件を購入する場合、建物部分の価格は消費税の課税対象となります。

 

一方、売主が個人の場合、中古住宅の建物部分も消費税は非課税となります。

 

不動産会社の仲介により中古戸建て住宅や中古マンションを購入する場合、売主のほとんどは個人であるため、消費税は非課税となるケースが多いのです。

 

販売されている中古住宅が消費税の課税対象となるかどうかは、不動産ポータルサイトやチラシなどの物件情報に掲載される「取引態様」を確認すると良いでしょう。

 

取引態様に「仲介」「媒介」「代理」と記載されているのであれば、売主が個人であるために建物部分に消費税が課税されない可能性があります。
※不動産会社が他の事業者から販売を依頼されている場合は課税対象となります

 

一方「売主」と書かれている場合は、不動産会社が物件を直接売りに出しているため、建物価格に消費税が課税されます。

 

ただし、売主が個人であっても、投資用の不動産を取得する場合、建物部分に消費税が課税されます。

 

 

住宅購入にかかる消費税の計算方法

 

 

続いて、消費税の計算方法を解説します。

 

 

建物価格に対する消費税の計算例

 

 

住宅購入時にかかる消費税は「建物価格×税率」で計算できます。2025年4月現在の消費税率は10%であり、飲食料品や新聞などは軽減税率の対象であるため8%となります。

 

例えば、物件価格が4,000万円、そのうち建物価格が2,500万円、土地価格が1,500万円であるとしましょう。

 

この場合、建物価格の2,500万円に対して消費税が課されるため、税額は「2,500万円×10%=250万円」です。

 

よって総支払額は「物件価格4,000万円+消費税250万円＝4,250万円」となります。

 

 

表示価格には基本的に消費税が含まれている

 

広告やチラシ、物件情報サイトなどで表示される物件価格には消費税が含まれています。

 

2021年4月1日からは、消費税の課税事業者が消費者に対して価格を表示する際には消費税を含める「総額表示」が義務付けられているためです。

 

 

消費税額で建物価格を逆算することも可能

 

 

売買契約書や領収書などに土地と建物の価格の内訳が明記されておらず、消費税額のみが記載されている場合があります。

 

そのようなときは、消費税額を税率10%で割ると建物価格を逆算できます。

 

例えば、物件価格が5,000万円、うち消費税額が300万円と記載されている場合、建物価格と土地価格は以下の通りです。

 

• 建物価格：300万円÷10%=3,000万円
• 土地価格：5,000万円−3,000万円＝2,000万円

 

 

仲介手数料や登記費用などにも消費税がかかる

 

 

住宅を購入する際には、物件の取得費用に加えて、さまざまな諸費用が発生します。

 

ここでは、消費税がかかる代表的な諸費用をご紹介します。

 

 

仲介手数料

 

 

仲介手数料とは、不動産会社に物件の売買の仲介を依頼し、契約が成立した際に支払う成功報酬のことです。

 

中古住宅や土地を購入する際に、売主との間を取り持つというサービスの対価として不動産会社に支払うため、仲介手数料には消費税が課されることになります。

 

仲介手数料の金額は「宅地建物取引業法」で上限が決められています。物件価格が400万円を超える場合、上限額は「（売買価格×3％）+6万円＋消費税」です。

 

例えば、価格が3,000万円の物件であれば、仲介手数料の上限は以下の通りです。

 

• 税抜価格：3,000万円×3%+6万円＝96万円
• 消費税額：96万円×10%＝9.6万円
• 支払総額：96万円+9.6万円＝105万6,000円

 

仲介手数料やそれに課税される消費税は高額になるケースも多いため、マイホーム購入時の資金計画を立てる際はよく確認することが大切です。

 

 

住宅ローンの事務手数料

 

 

住宅は一般的に高額なため多くの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンを組む際は、金融機関に対して事務手数料を支払う必要があります。

 

事務手数料も、金融機関が提供するサービスの対価にあたるため消費税の課税対象です。

 

住宅ローンの事務手数料には、主に「定額型」と「定率型」の2つのタイプがあります。

 

定額型は、借入金額にかかわらず一定の金額を支払う方式です。金融機関によって異なりますが、数万円程度のケースが多いでしょう。

 

定率型は、借入金額に対して一定の料率を掛けて手数料を算出する方式です。こちらも金融機関や商品によって料率は異なりますが、借入金額の2.2％（税込）程度が一般的です。

 

例えば、住宅ローンの借入額が3,000万円、事務手数料が2.2%（税込）の定率型である場合、支払額は税込で「3,000万円×2.2%＝66万円」となります。

 

なお、借入費用のうち保証会社に支払う保証料や契約書に貼付する収入印紙代には消費税が課税されません。

 

 

司法書士報酬

 

 

住宅を購入するとさまざまな登記手続きが必要になります。

 

例えば、土地や建物の名義を変更する「所有権移転登記」や、住宅ローンを貸し出す金融機関が不動産を担保に取るための「抵当権設定登記」などです。

 

登記手続きには法律や不動産の専門知識が求められるため、多くの方は司法書士に依頼します。依頼する際に支払うのが「司法書士報酬」です。

 

報酬の金額は、依頼する事務所や登記の種類、物件の評価額、手続きの難易度などで異なりますが、一般的には5万〜20万円程度です。

 

司法書士報酬は、登記手続きなどを代わりに行うというサービスの対価として支払うため、消費税が課税されます。

 

まとめ

• 新築住宅や中古住宅を不動産業者から購入するとき、建物部分の価格に消費税が課税される
• 新築・中古、売主にかかわらず、土地部分の価格に消費税は課税されない
• 仲介手数料や司法書士報酬などの諸費用にも消費税が課税される

 

品木　彰（シナキ　アキラ）

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/