マンション売却時によくあるトラブルの対処方法とは？不動産会社の選び方も解説

 

マンションを売却するときは「契約後に不具合が発覚した」「高額な仲介手数料を請求された」などさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

 

スムーズに売却を進めるためには、マンション売却時によくあるトラブルの対処方法を押さえることが大切です。

 

今回は、マンション売却でトラブルを防ぐためのポイントや信頼できる不動産会社の選び方を解説します。

 

 

マンション売却時のトラブルを防ぐためのポイント

 

マンション売却時のトラブルを防ぐために押さえておきたいポイントは以下の通りです。

 

• 契約不適合責任を理解する
• 売却物件の不具合・瑕疵は確認・告知する
• 仲介手数料の上限を理解する
• 契約解除に関する取り決めをよく確認する
• ローン特約についてよく理解する
• 瑕疵保険や不動産会社の保証サービスを確認する

 

 

契約不適合責任を理解する

 

「契約不適合責任」とは、売買契約書に記載された内容と、引渡した物件の実際の状態が異なるときに売主が負う責任のことです。

 

以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正で名称と内容が変わりました。

 

マンションの引渡し後に契約内容と異なる点が発覚した場合、買主は以下を売主に請求できます。

 

• 追完請求：修理や代替品の引渡しなどを求めること
• 代金減額請求：修理などに応じない場合に代金の減額を求めること
• 催告解除：追完や減額に応じず、一定期間内に債務を履行しない場合に契約を解除すること
• 無催告解除：追完や減額に応じず、債務の履行が不能と考えられる場合に直ちに契約を解除すること
• 損害賠償請求：売主の落ち度によって損害が出た場合に賠償を求めること

 

個人間でマンションの売買契約を結ぶ場合、契約不適合責任を負う期間は「引渡しから3か月以内」と定められるのが一般的です。

 

たとえ売主が欠陥の存在を知らなかったとしても、責任を免れることはできません。

 

マンションを売却するときは、契約不適合責任の制度内容をよく理解することが大切です。

 

 

売却物件の不具合・瑕疵は確認・告知する

 

売却後に契約不適合責任を問われるのを防ぐためには、不具合や瑕疵を調査し、必要に応じて買主に告知をしたうえで売買契約を結ぶことが大切です。

 

そのためには、マンションを売却する前に雨漏りや給排水管の故障、シロアリ被害などの欠陥の有無を詳細に調査しましょう。

 

発覚した物件の瑕疵や不具合を契約書に明記していれば、その部分については契約不適合責任を負いません。

 

また、売主自身が気づいていない不具合も責任の対象になるため、事前にホームインスペクション（専門家による住宅診断）を利用して調査してもらうのも1つの方法です。

 

 

仲介手数料の上限を理解する

 

不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限額が決められています。

 

上限額は、物件の売買価格に応じて計算されます。

 

 

マンションの売却価格は400万円を超えるケースが多いため、仲介手数料の上限額は「売買価格の3% + 6万円+​消費税」の速算式で求められるのが一般的です。

 

宅建業法で定められているのはあくまで仲介手数料の上限額であるため、それを超えない範囲であれば不動産会社は金額を自由に定めて良いとされています。

 

また、売却が成立した際に支払う成功報酬であるため、取引が成立しなかった場合には仲介手数料を請求されることはありません。

 

仲介手数料を請求されるトラブルを防ぐためには、仲介手数料に関する決まりをよく理解することが大切です。

 

 

契約解除に関する取り決めをよく確認する

 

マンションの売買契約を結んだあと、手付金を放棄して解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでの間です。

 

しかし「契約の履行に着手した」と考えられるタイミングを判断するのは難しいことも多いため、売買契約時に手付解除ができる期日を定めるケースも多いのです。

 

マンションを売却するときは、手付解除ができる期日や解除をする方法などをよく理解したうえで売買契約書に署名・押印をしましょう。

 

 

ローン特約の記載内容をよく確認する

 

多くの売買契約には「ローン特約」という条項が盛り込まれているため、買主が住宅ローンの本審査に落ちたときは、違約金なしで契約を白紙に戻すことが可能です。

 

しかし、ローン特約により契約が解除されると、売主はまたマンションの売却活動をしなければなりません。手付金も原則として買主に返還する必要があります。

 

マンションの売買契約を締結するときは、契約書に記載されるローン特約の条項をよく確認しましょう。

 

また、買主側が「住宅ローンの事前審査に通過しているか」「本審査に落ちる可能性はないか」という点も、不動産会社の担当者を通じて事前によく確認することをおすすめします。

 

 

瑕疵保険や不動産会社の保証サービスを確認する

 

契約不適合責任によって、売却後に予期せぬ出費が発生する事態に備える方法としては、瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）への加入が挙げられます。

 

瑕疵保険は、住宅の売却後に所定の欠陥が見つかると保険金が支払われるものです。

 

加入するためには事前に専門家の検査を受けて合格する必要がありますが、万が一瑕疵が発覚しても保険金で補修費用等が賄われるため、買主は安心してマンションを購入できます。

 

また、不動産会社によっては建物や設備の不具合に関する独自の保証サービスを提供している場合もあります。

 

マンション売却後のトラブルを防ぐためには、瑕疵保険への加入を検討したり、不動産会社が提供する保証サービスの内容を確認したりすると良いでしょう。

 

 

売却トラブルに巻き込まれないための不動産会社の選び方

 

マンション売却時のトラブルに巻き込まれないようにするためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

そのためには、以下の点をもとに不動産会社を選びましょう。

 

• 複数の不動産会社に相談して比較検討する
• 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ
• 売却実績や口コミから誠実な会社かを見極める

 

 

複数の不動産会社に相談して比較検討する

 

信頼できる不動産会社の担当者ほど、説明の仕方が丁寧であり、質問にも率直に答えてくれるなど、親身に対応してくれるものです。

 

売却活動を進める際に注意すべき点や、買主との間で起こりうるトラブル、売買契約書で特によく理解するべき項目なども丁寧に教えてくれるでしょう。

 

複数の不動産会社にマンションの査定を依頼し、担当者の態度や受け答えの丁寧さ、返答の早さなどを確認して信頼できる営業担当者を探すことをおすすめします。

 

 

囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

 

囲い込みとは、自社で買主を見つけて売主と両方から仲介手数料を得るために、物件情報を他社に公開しなかったり、他社からの問い合わせをブロックしたりする行為のことです。

 

不動産会社が囲い込みをすると、売却期間が長引いたり、結果的に相場よりも安い価格で売却せざるを得なくなったりする恐れがあります。

 

囲い込みを防ぐためには「御社は囲い込みなどしないでしょうね」と念を押してみると良いでしょう。

 

「うちは片手仲介でもまったく問題ありません」と言ってくれる不動産会社であれば、安心して売却活動を進められる可能性があります。

 

また、レインズ（不動産会社間で物件情報を共有するシステム）の登録証明書を発行してもらい記載内容を確認するのも効果的です。

 

登録証明書で「物件情報が公開中であるか」「広告不可と書かれていないか」といった点を確認することで、不動産会社が囲い込みをしていないか判断できます。

 

 

売却実績や口コミから誠実な会社かを見極める

 

不動産会社の公式Webサイトでマンションの売却実績を確認したり、口コミサイトで評判を調べたりするのも参考になります。

 

「トラブルもなくスムーズに売却できた」「丁寧かつ親身に対応してくれたので安心して売却を任せられた」など、好意的な意見が多く見られる不動産会社であれば、安心してマンションの売却を依頼できるでしょう。

 

 

まとめ

• マンション売却時のトラブルを防ぐには、物件の不具合や瑕疵を事前に確認し、買主へ正直に告知することが重要である
• 仲介手数料や契約解除、ローン特約に関する規定も契約書でよく確認したうえで売買契約を結ぶ
• 売却時のトラブルに巻き込まれないようにするためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討し、信頼できる会社を選ぶ

 

品木　彰（シナキ　アキラ）

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/