フラット50とは？特徴やメリット、注意点を解説
住宅ローンの返済期間は、これまで最長35年が主流でしたが、近年は40年や50年といった長期に設定できるものが増えてきました。
代表的なのが、住宅金融支援機構の「フラット50」です。
これは、長期優良住宅を取得する際に利用できる全期間固定金利型の住宅ローンです。
本記事では、フラット50の特徴やメリット、注意点などについて解説します。
フラット50の主な特徴
フラット50は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供する住宅ローンです。
主な特徴は、返済期間を「36年以上50年以下」という長期間にできる点です。
同じく住宅金融支援機構のフラット35よりも、返済期間を最長で15年長く設定できます。
また、金利タイプは「全期間固定金利」です。
そのため、借入時から返済が終わるまでの借入金利と毎月の返済額が確定します。
フラット50を利用して取得できるのは「長期優良住宅」です。
長期優良住宅は、長く安心・快適に暮らせる設備と性能がある高品質な住宅です。
フラット50を利用するメリット
最長50年という長い返済期間のフラット50には、以下のメリットがあります。
- 毎月の返済額を抑えられる
- 最長50年間、金利変動の心配がない
- 物件の売却時に金利を買主に引き継ぐことも可能
- 金利引き下げメニューを利用できる
毎月の返済額を抑えられる
フラット50は、返済期間を長く設定できるため、一般的な35年ローンと比べて毎月の返済額を軽減できる可能性があります。
例えば、借入額5,000万円、返済方法を元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返済方法）、ボーナス返済なしの住宅ローンを組むとしましょう。
借入金利が年1.89%、返済期間35年のフラット35と、借入金利が年1.99%、返済期間50年のフラット50の毎月の返済額は以下の通りです。
- フラット35（返済期間35年・借入金利年1.89%）：約16.3万円
- フラット50（返済期間50年・借入金利年1.99%）：約12.9万円
- 差額：3.4万円
借入金額や返済方法が同じであり、借入金利が年0.1%高くなったとしても、毎月の返済額はフラット50の方が約3.4万円低くなる結果となりました。
毎月の返済負担が軽減されることで、子どもの教育費や自動車ローンの返済などがかさむ時期でも家計をやりくりしやすくなるでしょう。
最長50年間、金利が変わる心配がない
フラット50は、フラット35と同様に全期間固定金利型の住宅ローンであるため、借入当初から完済まで金利が一定です。
そのため、返済途中で世の中の金利が上昇したとしても、毎月の返済額が増えて家計を圧迫してしまう心配はありません。
また、借入時に毎月の返済額や返済総額が確定するため、子どもの進学や自動車の買い替え、老後生活など将来に向けた資金計画が立てやすくなります。
物件の売却時に金利を買主に引き継ぐことも可能
フラット50に「金利引継特約」を付けると、将来的にマイホームを売却する際、買主にローン債務と金利を引き継ぐことができます。
購入時よりもフラット50の新規借入の金利が上昇していても、借り入れた当初の低い金利を買主に引き継げるため、物件がより売却しやすくなる可能性があります。
また、ローン残債が残る家を売却する場合、基本的には一括返済をする必要がありますが、この特約により買主に金利を引き継ぐのであれば不要です。
金利引き下げメニューを利用できる
フラット50では、住宅の性能や世帯の状況などに応じて借入時から一定期間の借入金利が年0.25〜1.0%引き下げられる「金利引き下げメニュー」を利用できます。
主な金利引き下げメニューは以下の通りです。
- 【フラット35】子育て・若年夫婦世帯：子どものいる家庭や夫婦のどちらかが若年の場合に一定期間の借入金利を引き下げる制度
- 【フラット35】S：省エネ性能や耐震性能などが一定の技術基準を満たした住宅を取得する際に一定期間の借入金利を引き下げる制度
- 【フラット35】中古プラス：一定の基準を満たした質の高い中古住宅を取得する場合に一定期間の借入金利を引き下げる制度
- 【フラット35】地域連携型：地方自治体の支援制度と連携し、一定の要件を満たすと借入金利を引き下げる制度
金利の引き下げ幅や優遇が受けられる期間は、条件を満たして獲得したポイントの数によって決まります。
例えば、2ポイント獲得すると借入当初5年間の金利が年0.5%引き下げられます。
フラット50でマイホームを取得する際は、利用が可能な金利引き下げメニューや仕組みをよく確認すると良いでしょう。
フラット50の主な注意点
フラット50の主な注意点は、以下のとおりです。
- 返済総額は多くなる
- 返済期間を50年にできない場合がある
- 利用には「長期優良住宅」の取得が必須
返済総額は多くなる
フラット50は、フラット35などと比べて返済期間が長く、また借入金利も高い傾向にあるため、完済までに支払う利息と返済総額が高くなります。
先ほどと同じく、借入額5,000万円、返済方法を元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返済方法）、ボーナス返済なしの場合、フラット35とフラット50の返済総額を比較すると、結果は以下のとおりとなります。
- フラット35（返済期間35年・借入金利年1.89%）：約6,839万円（うち利息1,839万円）
- フラット50（返済期間50年・借入金利年1.99%）：約6,946万円（うち利息1,946万円）
- 差額：約107万円
上記の条件では、毎月の返済額はフラット35の方が約3.4万円高くなりますが、返済総額についてはフラット50の方が約107万円高くなる結果となりました。
フラット50を借り入れる際は、毎月の返済額だけでなく返済総額についてもシミュレーションでよく確認することが大切です。
返済期間を50年にできない場合がある
フラット50は、完済時の年齢が80歳以下であることが条件になっているため、すべての人が返済期間を50年にできるわけではありません。
例えば、30歳で申し込む場合は返済期間は50年にできますが、40歳で申し込む場合は最長40年です。
実際に返済期間を50年にできるのは、申し込み時の年齢が30歳以下の方に限られます。
利用には「長期優良住宅」の取得が必須
フラット50を利用して取得できる物件は「長期優良住宅」のみです。
長期優良住宅に認定されるためには、耐震性や省エネルギー性、耐久性などが国の定める一定の基準を満たしており、建築及び維持保全に関する計画を作成しなければなりません。
また、フラット50を借り入れるためには、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準にも適合し、所定の機関による検査を受けて合格し「適合証明書」を取得する必要もあります。
物件の種類を問わずフラット50を利用できるわけではない点には注意が必要です。
フラット50とフラット35は併用が可能
フラット35（または返済期間20年以下のフラット20）とフラット50は、併用することが可能です。
フラット50で借り入れができるのは建設費または購入価額の9割までですが、フラット35やフラット20との併用によりフルローンを組むことも可能です。
ただし、フラット50と他のローンを併用してフルローンを組む場合、融資率（物件価格に対する借入額の割合）は10割と判断されます。
フラット50やフラット35などの借入金利は、融資率が9割以下の方が9割超よりも高く設定されています。
制度の併用によりフルローンを利用すると、フラット50とフラット35（またはフラット20）のいずれについても「9割超」の高い金利が適用される点に注意しましょう。
まとめ
- フラット50は長期優良住宅を対象とした最長50年返済の全期間固定金利型の住宅ローン
- 毎月の返済額を抑えつつ金利変動の影響を受けないメリットがある
- 返済総額が増えやすく利用には長期優良住宅の取得が必須となる
【コラム執筆者】
品木 彰（シナキ アキラ）
プロフィール
保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。
https://daisakukobayashi.com/